【担当者必見】ビルメンテナンスが抱える課題と具体的な解決策を徹底解説 

   

現代の都市機能を支える上で不可欠なビルメンテナンス。

しかし、その裏側では業界全体が深刻な課題に直面しています。人手不足やコストの高騰は、もはや看過できないレベルに達しており、多くの企業が変革を迫られています。

この記事では、ビルメンテナンス業界が抱える主要な課題を深掘りし、それらを乗り越えるための具体的な解決策と今後の展望について、詳しく解説していきます。 

ビルメンテナンス業界が抱える3つの主要課題 

ビルメンテナンス業界は、景気の波に比較的強いとされ安定した市場規模を保ってきましたが、その内情は複数の根深い課題によって揺らいでいます。

特に「人手不足」「コスト高騰」「価格競争」の3つは、多くの企業にとって喫緊の経営課題となっています。 

課題1：深刻化する人手不足と従業員の高齢化 

ビルメンテナンス業界における最大の課題は、深刻な人手不足とそれに伴う従業員の高齢化です。

公益社団法人全国ビルメンテナンス協会の調査によれば、ビルメンテナンス業の悩みとして「現場従業員が集まりにくい」と回答した企業は90%を超えています。 特に若年層の人材確保が困難であり、現場作業員の平均年齢は上昇し続けています。

例えば、一般清掃業務では60歳以上の割合が半数近くを占めるというデータもあり、技術やノウハウの継承が危ぶまれています。 この問題は、従業員一人ひとりへの負担増を招き、サービスの質低下や労働環境の悪化という悪循環につながりかねません。 

業務分野	課題の現状
清掃業務	従業員の高齢化が最も顕著で、60歳以上が約47%を占める。
設備管理業務	40〜59歳の割合が高く、こちらも高齢化が進行中。
警備業務	60歳以上の割合が50%を超えるデータもあり、若返りが急務。

引用元：https://cdn.j-bma.or.jp/wp-content/uploads/2023/03/2023_bmiy53_report.pdf  

課題2：エネルギー・人件費のコスト高騰による経営圧迫 

近年の世界情勢や円安の影響によるエネルギー価格の上昇は、ビルメンテナンス業界の経営を直撃しています。電気代やガス代、清掃に必要な資機材の価格も高騰しており、企業の利益を圧迫する大きな要因となっています。

さらに、労働人口の減少と賃上げ機運の高まりを受け、人件費も上昇傾向にあります。 しかし、これらのコスト増をサービス価格へ十分に転嫁することは容易ではありません。

ビルオーナーからの値下げ圧力や競争激化により、価格交渉が難航するケースが多く、コスト高騰分を自社で吸収せざるを得ない状況に陥っている企業も少なくないのです。 

課題3：新規需要の停滞と価格競争の激化 

国内では、オフィスビルや商業施設の新規建設がかつてほどの勢いを失い、ビルメンテナンスの新たな需要は頭打ちの状態です。

その結果、既存のビルを対象としたメンテナンス契約の獲得競争が激化しています。ビルオーナー側もコスト削減意識が高まっており、相見積もりや競争入札によって業者選定を行うのが一般的です。

これにより、各社は受注のために価格を下げざるを得ない状況に追い込まれ、厳しい価格競争が常態化しています。利益率の低い仕事が増えることで、企業の財務体質が弱まり、新たな投資や人材育成に資金を回す余裕がなくなるという問題も生じています。 

なぜ今、ビルメンテナンスの課題解決が急務なのか？ 

前述の課題は今に始まったことではありませんが、近年その深刻度は増しており、対策は待ったなしの状況です。

なぜ今、課題解決がこれほどまでに重要視されるのでしょうか。その背景には、産業構造の変化や社会からの新たな要請があります。 

労働集約型産業からの脱却の必要性 

ビルメンテナンスは、長らく人の労働力に大きく依存する「労働集約型産業」でした。 しかし、労働人口が減少し続ける日本では、このビジネスモデルは限界を迎えています。

少ない人数で、より質の高いサービスを提供するためには、テクノロジーを活用して生産性を向上させ、労働集約型から知識集約型の産業へと転換していくことが不可欠です。

人の手でなければできない業務に人材を集中させ、定型的な作業は機械やシステムに任せるという発想の転換が求められています。 

建物の長寿命化と維持管理の重要性の高まり 

スクラップ＆ビルドの時代は終わり、既存の建物を長く大切に使うストック型社会へと移行しています。建物を長寿命化させるためには、日々の適切な維持管理が極めて重要になります。

これにより、ビルメンテナンスの役割は単なる「清掃」や「点検」から、建物の資産価値を維持・向上させるための「戦略的パートナー」へと変化しています。質の高いメンテナンスを提供できるかどうかが、ビルの価値そのものを左右する時代になっているのです。 

環境配慮（エコチューニング）への対応 

脱炭素社会の実現に向け、ビルにおけるエネルギー消費量の削減は社会的な要請となっています。これを受け、ビルメンテナンス業界でも「エコチューニング」への取り組みが重要視されるようになりました。

エコチューニングとは、建物の快適性を損なうことなく、空調や照明などの設備を最適に運用・改善することで、温室効果ガスの排出を削減する取り組みです。環境に配慮したビル管理は、新たな付加価値として顧客に評価され、企業の競争力にも繋がります。 

ビルメンテナンスの課題を乗り越えるための具体的解決策 

深刻化する課題を前に、ビルメンテナンス業界は変革の岐路に立たされています。

しかし、悲観する必要はありません。課題を乗り越えるための有効な解決策は存在します。ここでは、その具体的なアプローチを紹介します。 

IT・DX化の推進による業務効率化と省人化 

人手不足を解消し、生産性を向上させる最も強力な手段がIT・DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進です。

例えば、清掃ロボットや警備ロボットを導入すれば、人間の作業員はより専門的な業務に集中できます。

また、IoTセンサーでゴミ箱の蓄積状況や設備の稼働状況を遠隔監視することで、巡回の手間を省き、効率的な人員配置が可能になります。これらのテクノロジー活用は、業務の属人化を防ぎ、サービス品質を標準化する上でも大きな効果を発揮します。 

解決策	具体的なテクノロジー	期待される効果
省人化・省力化	清掃ロボット、警備ロボット、ドローン	深夜作業の代替、危険な高所作業の自動化、従業員の負担軽減
業務効率化	遠隔監視システム、IoTセンサー、業務管理アプリ	リアルタイムでの状況把握、移動時間の削減、報告書作成の自動化
品質の標準化	業務マニュアルのデジタル化、作業進捗管理ツール	担当者による作業のばらつきを防止、ノウハウの共有と継承

外国人労働者の積極的な雇用と定着支援 

減少する国内の労働力を補うためには、外国人労働者の活用が有効な選択肢となります。

2019年に新設された在留資格「特定技能」では、「ビルクリーニング」分野が対象に含まれており、外国人材を受け入れやすい環境が整備されつつあります。

国籍を問わず優秀な人材を確保し、彼らが安心して長く働けるような職場環境や教育体制を整えることが、将来にわたる人材確保の鍵となります。 

海外市場への進出と新たな需要の開拓 

国内市場が飽和状態であるならば、海外に目を向けることも重要な戦略です。特に経済成長が著しいアジア諸国では、次々と新しいビルや施設が建設されており、ビルメンテナンスの需要が急速に高まっています。

日本の企業が持つ高い技術力や品質管理のノウハウは、海外市場において大きな競争力となり得ます。国内で培った経験を活かし、新たな市場を開拓することで、企業としての成長を目指すことができます。 

既存ビルへの付加価値提案による差別化 

価格競争から脱却するためには、単に安いだけでなく、独自の付加価値を提供し、他社との差別化を図ることが不可欠です。

例えば、前述した「エコチューニング」による省エネ提案や、収集したデータを分析して最適なメンテナンス計画を立案するコンサルティングサービスなどが考えられます。

顧客であるビルオーナーの経営課題に寄り添い、その解決に貢献するパートナーとなることで、価格以外の価値で選ばれる存在になることを目指すべきです。 

【ソリューション別】課題解決の進め方 

具体的な解決策としてIT・DX化を挙げましたが、実際にどのようなソリューションがあり、どう活用できるのでしょうか。

ここでは代表的な3つの例を紹介します。 

清掃・警備ロボットの導入で省人化を図る 

近年、性能が飛躍的に向上している清掃ロボットや警備ロボットは、人手不足解消の切り札として期待されています。

特に、床面積の広いロビーや廊下、夜間の巡回警備といった定型的な業務は、ロボットに代替させやすい領域です。これにより、人はより複雑な判断が求められる業務や、利用者とのコミュニケーションといった付加価値の高い仕事に集中できるようになります。

導入コストはかかりますが、長期的な人件費の削減や採用難の解消に繋がります。 

遠隔監視システムの活用で設備管理を効率化する 

空調や電気、給排水といったビル設備は、24時間365日、安定して稼働させなければなりません。

従来は、作業員が定期的に現地を巡回して点検していましたが、IoT技術を活用した遠隔監視システムを導入することで、このプロセスを大幅に効率化できます。

管理センターから複数のビルの設備状況をリアルタイムで監視し、異常の予兆を検知した際にだけ作業員を派遣するといった対応が可能です。これにより、移動時間や待機時間を削減し、一人で担当できる物件数を増やすことができます。 

データ活用による予防保全でコストを最適化する 

設備の故障は、突発的に発生してから対応する「事後保全」では、事業への影響が大きく修理コストも高くなりがちです。

そこで重要になるのが、設備の稼働データや過去の修繕履歴などを分析し、故障が発生する前に部品交換や修理を行う「予防保全」です。各種センサーから得られるデータをAIで分析し、劣化状態を予測する技術も進化しています。

計画的なメンテナンスによって、突発的なトラブルを防ぎ、ビルの安定稼働とライフサイクルコストの最適化を実現します。 

ビルメンテナンス業界の今後の展望 

多くの課題を抱えるビルメンテナンス業界ですが、これらの変革を乗り越えた先には、新たな成長の可能性があります。

最後に、この業界の今後の展望について考察します。 

テクノロジー活用が企業の競争力を左右する 

今後は、ロボットやAI、IoTといったテクノロジーをいかに上手く活用できるかが、企業の競争力を直接的に左右する時代になります。

テクノロジーを導入して生産性を高め、新たな付加価値サービスを創出できた企業が、顧客から選ばれ、成長していくでしょう。

逆に、旧態依然とした人海戦術に頼り続ける企業は、人材確保と価格競争の双方で苦戦を強いられ、淘汰されていく可能性があります。 

M&Aによる業界再編の加速 

後継者不足や経営基盤の強化を背景に、業界内でのM&A（合併・買収）がさらに加速すると予測されます。

大手企業が、特定の技術や地域に強みを持つ中小企業を買収することで、サービス範囲の拡大や人材確保を狙う動きが活発化するでしょう。

これにより、業界全体の再編が進み、より資本力と技術力のある企業グループへと集約されていく流れが考えられます。 

専門特化による中小企業の生き残り戦略 

大手企業による再編が進む一方で、すべての中小企業が吸収されるわけではありません。

特定の分野、例えば「歴史的建造物の特殊清掃」や「データセンターの高度な設備管理」など、ニッチな領域に特化し、他社には真似のできない専門性を磨くことで、独自の地位を築く企業も生き残っていくでしょう。

大手にはない柔軟性や小回りの利く対応力を武器に、特定の顧客から深く信頼される存在となることが、中小企業にとっての重要な戦略となります。 

まとめ 

ビルメンテナンス業界は、人手不足、コスト高騰、競争激化という三重苦に直面しており、大きな変革期を迎えています。

しかし、これらの課題は、IT・DXの推進や新たな市場への挑戦といった解決策によって乗り越えることが可能です。本記事で紹介した課題と解決策を参考に、自社の現状を見つめ直し、持続的な成長に向けた一歩を踏み出してください。 

ダイキチカバーオールなら、95％が未経験スタートでも安心の「売上保証」と「営業不要」システムで失敗リスクを大幅軽減！40代〜50代の方も多数活躍中です。

25年以上の実績を誇る万全のサポート体制で、あなたの新しいキャリアを全力でバックアップいたします。まずは無料資料で詳細をご確認ください。
詳細資料を今すぐ無料請求する。